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El miércoles 22 de abril se ha publicado el nuevo Real Decreto 15/2020 que regula una serie de medidas relativas a los arrendamientos para establecimientos comerciales. Con anterioridad, las únicas medidas reguladas se aplicaban únicamente a los arrendamientos de vivienda, por lo que los arrendatarios de locales comerciales se habían visto desprotegidos y se habían recurrido a otro tipo de mecanismos para intentar una exoneración o una rebaja de los alquileres. Vamos a estudiar qué establece este nuevo Real Decreto y cómo queda la situación para aquellos arrendadores que ya habían llegado a acuerdos previos con sus arrendatarios.

Este Real Decreto, a modo de protección para los arrendatarios, regula mecanismos diferentes en función del tipo de arrendador al que debamos abonar el precio del alquiler.

1. Moratoria para arrendamientos con grandes tenedores

 

Se contempla una moratoria que permitirá el aplazamiento de las cuotas del alquiler en los supuestos en que el arrendador se considere un gran tenedor o sea una entidad pública. Es decir, cuando nuestro arrendador sea un titular de más de 10 inmuebles o de una superficie construida de más de 1.500 m2, la moratoria del alquiler será automática y se aplicará por el plazo de duración del estado de alarma, sin que pueda superar los cuatro meses.

 

El pago del alquiler, de esta manera, se aplazará sin ningún tipo de devengos ni intereses y las cuotas se fraccionarán en un plazo máximo de dos años, en el que deberán ser abonadas. Este plazo comenzará a computar una vez que la situación de estado de alarma haya finalizado, o una vez transcurridos los cuatro meses mencionados.

 

2. Aplazamientos para otro tipo de arrendamientos

 

En el supuesto en que el arrendador al que debemos abonar el pago del alquiler no es un gran tenedor de los definidos anteriormente, las medidas que se han adoptado son diferentes. Se contempla para estos supuestos un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que este aplazamiento o una rebaja del alquiler no se hubiesen acordado entre las partes con anterioridad.

 

La forma en que se realizará este aplazamiento no se determina de forma expresa en el Real Decreto, de manera que serán las partes las que deban negociar y acordar las condiciones del pago del alquiler. De este precepto es importante destacar que, si se había llegado a un acuerdo para el aplazamiento del alquiler con el arrendador previamente, este acuerdo prevalecerá. Estas medidas se ofrecen para prever una regulación específica en línea con la cláusula Rebus sic Stantibus, ya que la aplicación de esta cláusula suponía una gran inseguridad jurídica. Esta cláusula permite la modificación de las obligaciones contractuales, por lo que de aquí en adelante los arrendatarios deberán solicitar el aplazamiento a los arrendadores siguiendo estas medidas. Es decir, este mecanismo se ha regulado para ofrecer una respuesta a la cláusula mencionada.

 

¿Durante cuánto tiempo podremos beneficiarnos del aplazamiento en estos supuestos? ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta el aplazamiento?

 

La norma no establece plazos específicos ni define el tiempo por el cual el arrendatario se podrá beneficiar del aplazamiento del pago del alquiler, en el caso en que llegue a un acuerdo con el arrendador, así como tampoco regula el plazo en el que, posteriormente, se devolverá la cuantía aplazada. Únicamente se menciona que este aplazamiento debe solicitarse al arrendador en el plazo de un mes desde la publicación de este Real Decreto.

 

Asimismo, el Real Decreto tampoco se pronuncia sobre los devengos o intereses que conllevará el aplazamiento de las cuotas en estos supuestos. Dado que en todo momento este aplazamiento debe estar acordado por las partes, se puede suponer que el plazo, los términos y las consecuencias del uso de este mecanismo se establecerán según la voluntad de las partes, siguiendo el principio contenido en el artículo 1.255 del Código Civil.

 

El Real Decreto tampoco se pronuncia sobre el deber o la obligación del arrendador a aceptar el aplazamiento que le proponga el arrendatario, a diferencia de la obligación de aceptación que sí se ha previsto cuando el arrendador es un gran tenedor. La falta de regulación en estos supuestos puede derivar en litigios o futuras reclamaciones, una vez finalice el estado de alarma.

 

3. Requisitos para solicitar estas medidas

 

El arrendatario, para poder acogerse a las medidas previstas en el RD, además de encajar en la definición de PYME prevista en la Ley de Sociedades de Capital, deberá:

 

  1. En caso de suspensión de actividad como consecuencia del RD 463/2020, acreditarlo mediante el certificado pertinente

 

  1. En caso de reducción de la actividad, manifestar mediante una declaración responsable que la facturación del mes de marzo ha sido un 75% inferior a la media de la facturación del primer T del 2019 (de lo cual el arrendador podrá solicitar prueba contable).

 

4. Conclusión

Las medidas reguladas por el Real Decreto supondrán que los arrendatarios se beneficien de una moratoria, que se aplicará de manera automática, en aquellos casos en los que el arrendador sea considerado gran tenedor.

En cuanto al aplazamiento previsto para los arrendamientos de establecimientos comerciales cuando el arrendador no es un gran tenedor, la regulación no es precisa y esto puede representar inseguridad jurídica. Estos aplazamientos deberán concretarse por el arrendador y el arrendatario, que deberán establecer las condiciones de cada caso particular siguiendo el principio de libertad de las partes, pero siempre teniendo presente la solidaridad contractual que exige el momento de cara a oposiciones injustificadas por parte del arrendador.

Para cualquier consulta, no dude en ponerse en contacto con nosotros y estaremos encantados de asesorarle como sus Abogados Mercantiles de confianza.

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