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A raíz de la sobrevenida situación del COVID-19, están surgiendo muchas dudas acerca de si se tienen que seguir pagando o no los alquileres de los locales e instalaciones alquilados por empresas, dado que el Real Decreto 11/2020, que regula ciertos mecanismos sobre arrendamientos, únicamente se pronuncia sobre aquellos que afectan a la vivienda, excluyendo cualquier mecanismo para los arrendamientos de locales comerciales. Dada esta situación, muchas empresas nos han planteado la cuestión sobre la exoneración del pago de las cuotas del alquiler o una rebaja en dichas cuotas por parte del arrendatario empresa.

 

A continuación, exponemos brevemente nuestra opinión, siempre susceptible de mejor opinión en derecho.

 

COVID-19 como evento de fuerza mayor para la exoneración del pago del arrendamiento

 

El artículo 1105 de nuestro Código Civil establece que “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

 

Lo que la ley establece con este precepto es que, ante un suceso de fuerza mayor, ninguna de las partes deberá responder por las responsabilidades que de él deriven. En el ordenamiento jurídico español no existe una regulación concreta acerca de dichas responsabilidades. Por ello, debemos seguir lo que la doctrina y jurisprudencia han aplicado hasta el momento. Debemos tener en cuenta que nunca el Estado se ha enfrentado a un supuesto como el COVID-19 y no sabemos con certeza la interpretación que harán los tribunales.

 

Las circunstancias derivadas del COVID-19 son evidentemente un evento de fuerza mayor, al no haberse podido prever y ser inevitables. Cabe destacar una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid[1] en la que se estableció la pandemia de la gripe A como un supuesto de fuerza mayor que exoneraba la responsabilidad contractual a una compañía de cruceros. Esta compañía de cruceros tuvo que cancelar su actividad para evitar y prevenir el contagio de esta gripe.

 

Por tanto, se podría alegar la causa de fuerza mayor para lograr la exoneración del pago del arrendamiento, pero debemos tener en cuenta que no hay una interpretación clara por la doctrina sobre este tipo de eventos y los tribunales podrían no considerarlo de esta manera. Si alegamos el evento de fuerza mayor como causa de la exoneración del pago del alquiler, en un futuro podríamos enfrentarnos a un incumplimiento del contrato si los tribunales hacen una interpretación desfavorable.

 

 

Modificación del contrato de arrendamiento. La cláusula REBUS SIC STANTIBUS

 

Para evitar el supuesto en que el COVID-19 no se estableciera como un evento de fuerza mayor en lo relativo a los contratos de alquiler, existe otro tipo de mecanismo por el cual podríamos conseguir la modificación, e incluso la resolución, de los contratos de arrendamiento de un local comercial. Se trata de la cláusula Rebus Sic Stantibus. Esta cláusula permite modificar las obligaciones de un acuerdo por circunstancias sobrevenidas, cuando a una de las partes del contrato le resulta imposible o excesivamente oneroso el cumplimiento de dicho contrato por un claro desequilibrio económico que deriva de ese evento sobrevenido.

 

Es importante destacar que, en la ultima crisis económica sufrida en España, los tribunales ya aplicaron la cláusula Rebus Sic Stantibus para modificar y exonerar contratos de arrendamiento que perjudicaban a los inquilinos. En este caso, el Tribunal Supremo[2] determinó el carácter extraordinario y la imprevisibilidad de la crisis que alteró las circunstancias económicas de muchas empresas. Dicha alteración produjo una ruptura de la razón de conmutatividad de los contratos traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada. Es decir, esta alteración produjo desequilibrios económicos entre las partes de un contrato. Para ello, se desprendió dicha onerosidad del análisis del balance negativo que la empresa arrendataria había tenido en el periodo entre 2008 y 2009, debido a la crisis económica.

 

Cabe destacar por tanto el examen que el Tribunal Supremo realizó en este supuesto sobre la situación económica de la empresa en su último ejercicio. Sin embargo, entendemos que con la crisis sanitaria actual, los tribunales no deberían detenerse en analizar la situación económica de las empresas, pues sería una interpretación perjudicial ya que el impacto económico del COVID-19 en una empresa no puede medirse en el transcurso completo del ejercicio, sino exclusivamente en el impacto negativo que el mantenimiento del contrato de arrendamiento, tal cual ha sido firmado, durante la crisis sanitaria, pueda suponer para la empresa.

 

Por lo tanto, aplicando la cláusula Rebus Sic Stantibus se podría proponer al arrendador la suspensión del contrato durante la duración del estado de alarma; una reducción del importe del arrendamiento, o una moratoria o el fraccionamiento del pago del alquiler en base a lo que ha supuesto para el negocio la situación derivada del COVID-19, que supone un desequilibrio económico entre las partes y una excesiva onerosidad para el arrendatario. Es importante realizar esta propuesta por escrito al arrendador, que en caso de no estar de acuerdo, deberá manifestar su posición

 

Deberá acreditarse la onerosidad excesiva que ha supuesto el COVID-19. Es decir, el cierre efectivo del local comercial, la paralización de la actividad, y el resto de las consecuencias que este hecho nos han provocado. De esta manera, se justificaría la desproporción económica.

 

El Tribunal Supremo[3] ha señalado con anterioridad que “para apreciar la imposibilidad de cumplimiento que libera al deudor, la jurisprudencia exige que éste observe la debida diligencia haciendo todo lo posible para vencer la imposibilidad”. Es por esto que el intento de una negociación con el arrendador para cumplir, aunque sea parcialmente, lo pactado en el contrato, responde al principio de buena fe que establecen los artículos 7 y 1258 del Código Civil.

 

 

Conclusiones

 

Son dos los mecanismos de los que disponemos relativos a la rebaja o exoneración de las rentas del alquiler: (i) la exoneración del pago del alquiler por una causa de fuerza mayor; o (ii) la modificación del contrato para rebajar el importe mientras dure el estado de alarma con la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus.

 

Dado que el COVID-19 supone un evento extraordinario de fuerza mayor con graves consecuencias imprevisibles para el desarrollo de la actividad comercial, podría solicitarse una exoneración en el contrato de arrendamiento para el inquilino mientras dure el estado de alarma, ya que este no puede hacer frente al pago del alquiler por verse en una situación económica desfavorable y desproporcionada frente a la otra parte. Sin embargo, como señalado más arriba, la jurisprudencia no es clara a la hora de determinar si un evento de fuerza mayor es aplicable a los contratos de alquiler, por lo que una futura interpretación desfavorable por parte de los tribunales de la situación derivada del COVID-19 supondría un incumplimiento del contrato en caso de no pagar la renta correspondiente.

 

Por tanto, recomendamos la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus para la modificación del contrato de arrendamiento. Esta modificación podría suponer para el arrendatario la suspensión temporal del contrato de arrendamiento, o una rebaja o un fraccionamiento del pago, dada la excesiva onerosidad y la desigualdad económica al no poder hacer frente al pago de la renta por las circunstancias excepcionales de la declaración del estado de alarma.

No dudes en consultarnos para cualquier duda como tus abogados expertos en empresa.

[1] Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 10 de diciembre de 2013

[2] Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014

[3] Sentencia del Tribunal Supremo 413/2016, de 20 de junio de 2016

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